<< Retour aux articles
Image

La semaine du droit de l’immobilier

Public - Urbanisme
28/09/2020
Présentation des dispositifs des arrêts publiés au Bulletin civil de la Cour de cassation, en droit immobilier, la semaine du 21 septembre 2020.
 
Servitude – opposabilité – conditions
« Selon l’arrêt attaqué (Lyon, 30 avril 2019), le 30 juin 1997, M. et Mme Y..., divisant leur fonds, ont vendu à M. et Mme X... une parcelle cadastrée AT 416, en constituant à son bénéfice une servitude de passage sur la parcelle AT 417, qu’ils ont conservée et ultérieurement divisée en deux parcelles cadastrées AT 457 et AT 458.
Le 22 juillet 2010, M. et Mme Y... ont consenti à M. et Mme Z... une promesse de vente portant sur la parcelle AT 458 et contenant constitution sur celle-ci d’une servitude de passage au bénéfice de la parcelle AT 457. Cette promesse n’ayant pas été réitérée, en raison notamment de l’opposition de M. et Mme X... au projet immobilier des acquéreurs, un jugement irrévocable du 8 novembre 2011, valant vente et publié le 27 mars 2012, en a ordonné l’exécution forcée.
Par acte des 4 et 30 juillet 2012, M. et Mme Z... ont vendu leur parcelle à M. et Mme X.... Ceux-ci ont assigné M. et Mme Y... en démolition d’un muret construit sur l’assiette de la servitude de passage établie le 30 juin 1997 et en dénégation de la servitude grevant la parcelle AT 458 au bénéfice de la parcelle AT 457.
 
La cour d’appel a relevé que l’accès à la parcelle AT 416 ne pouvait se faire que par le chemin du Panorama et que la servitude établie à son bénéfice sur la parcelle AT 417 avait été concédée pour sa desserte, en lui permettant un accès à ce chemin.
Sans s’être fondée sur une renonciation des propriétaires du fonds dominant à leur droit de passage, elle en a souverainement déduit que la servitude n’avait été instituée qu’en raison de l’état d’enclave de la parcelle AT 416 et que, par suite de l’acquisition par M. et Mme X... de la parcelle AT 458, supportant l’assiette de la servitude, l’état d’enclave avait cessé et que la servitude était en conséquence éteinte.
 
En application des articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955, une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d’acquisition en fait mention (3e Civ., 27 octobre 1993, pourvoi n° 91-19.874, Bull. 1993, III, n° 132). La publication n’étant pas le seul mode légal de publicité d’une servitude, celle-ci peut également être opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si, au moment de la vente, il en connaissait l’existence autrement que par la mention qu’en faisait son titre (3e Civ., 16 septembre 2009, pourvoi n° 08-16.499, Bull. 2009, III, n° 195).
Ayant relevé que la servitude de passage grevant la parcelle AT 458 au bénéfice de la parcelle AT 457, constituée par la promesse de vente du 22 juillet 2010, avait été reproduite dans le jugement du 8 novembre 2011, lequel avait été publié et avait été mentionné dans le titre de M. et Mme X..., la cour d’appel en a déduit, souverainement, que ceux-ci avaient eu connaissance de la servitude au moment de la vente, peu important qu’elle n’ait pas été constatée dans le dispositif du jugement, et, à bon droit, qu’elle leur était en conséquence opposable.
Le moyen, qui manque en fait en ses autres branches en ce que l’arrêt n’a pas retenu que la servitude avait été publiée ou mentionnée dans l’acte d’acquisition du fonds servant, n’est donc pas fondé ».
Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-19.179, P+B+I *
 
 
Expropriation – parcelles – indemnité
« Sont recevables les conclusions du commissaire du gouvernement déposées ou adressées au greffe de la cour d’appel moins de trois mois après qu’il a reçu notification des conclusions d’appel incident.
 
L’arrêt attaqué (Montpellier, 8 mars 2019) fixe le montant des indemnités revenant à Mme Y... au titre de l’expropriation, au profit de la commune de Prades, de parcelles lui appartenant.
La cour d’appel a constaté que les conclusions de Mme Y..., intimée à l’appel principal, qui sollicitait l’infirmation partielle du jugement, avaient été notifiées le 11 juin 2018 au commissaire du gouvernement, lequel avait déposé au greffe ses conclusions le 24 juillet 2018.
Ayant ainsi relevé que les conclusions du commissaire du gouvernement avaient été déposées moins de trois mois après qu’il eut reçu notification des conclusions d’appel incident de l’expropriée, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision au regard de l’article R. 311-26 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
 
La cour d’appel a fixé le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 9 234 euros, dont elle a souverainement retenu qu’elle tenait compte des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale ».
Cass. 3e civ., 23 sept. 2020, n° 19-15.907, P+B+I *             
 
 
Expropriation – préjudice – notification de l’ordonnance – délai
« L’éventuel préjudice résultant de l’absence de notification de l’ordonnance du juge de l’expropriation dans un délai raisonnable n’est pas susceptible d’être réparé par l’annulation de la procédure.
 
L’ordonnance attaquée (juge de l’expropriation du département du Val-de-Marne, 2 mars 2015) déclare expropriée pour cause d’utilité publique, au profit de la Société d’aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne (la SADEV 94), une parcelle cadastrée section AV n° 79 et appartenant à la société Avenir Ivry.
 
Le transfert de propriété du bien faisant l’objet de la procédure d’expropriation est opéré, à défaut d’accord ou de cession amiable, par voie d’ordonnance du juge de l’expropriation.
Pour être exécutée à l’encontre de l’intéressé, l’ordonnance doit lui avoir été préalablement notifiée par l’expropriant.
Sa notification fait courir les délais de recours.
La durée du délai de notification de l’ordonnance est sans effet sur la légalité de cette décision (3e Civ., 5 décembre 2007, pourvoi n° 06-70.003, Bull. 2007, II, n° 224).
Il s’ensuit que l’éventuel préjudice résultant de l’absence de notification de l’ordonnance dans un délai raisonnable n’est pas susceptible d’être réparé par l’annulation de la procédure ».
Cass. 3e civ., 23 sept. 2020, n° 19-15.918, P+B+I *             
 

Expropriation – conclusions et pièces – délai
« L’éventuel préjudice résultant de l’absence de notification de l’ordonnance du juge de
résultant de l’absence de notification de l’ordonnance dans un délai raisonnable n’est pas susceptible d’être réparé par l’annulation de la procédure 
 
Si aucune disposition du Code de l’expropriation n’exclut, devant la cour d’appel, la faculté pour les parties d’effectuer par voie électronique l’envoi, la remise et la notification des actes de procédure, instituée par l’article 748-1 du Code de procédure civile, cette faculté est subordonnée, en application de l’article 748-6 du même Code, à l’emploi de procédés techniques garantissant, dans des conditions fixées par arrêté du garde des Sceaux, la fiabilité de l’identification des parties, l’intégrité des documents, ainsi que la confidentialité et la conservation des échanges, et permettant la date certaine des transmissions.
Les dispositions liminaires, claires et intelligibles, de l’article 1er de l’arrêté du garde des Sceaux du 5 mai 2010, relatif à la communication électronique dans la procédure sans représentation obligatoire devant les cours d’appel, ne fixent une telle garantie que pour l’envoi par un auxiliaire de justice de la déclaration d’appel, de l’acte de constitution et des pièces qui leur sont associées, à l’exclusion des écritures des parties.
Cette restriction est conforme aux exigences du procès équitable dès lors que, répondant à l’objectif de sécurisation de l’usage de la communication électronique, elle est dénuée d’ambiguïté pour un professionnel avisé comme un auxiliaire de justice lorsqu’il recourt à la communication électronique et ne le prive pas de la possibilité d’adresser au greffe les mémoires prévus par l’article R. 311-26 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dans les conditions fixées par ce texte.
M. X... a interjeté appel le 24 juillet 2017. Il a notifié ses conclusions le 18 octobre 2017 par voie électronique. Il a adressé ses conclusions et ses pièces par courrier déposé au greffe le 7 février 2018.
La cour d’appel a exactement retenu qu’elle n’avait pas pu être saisie des conclusions adressées par voie électronique et que les conclusions et les pièces adressés par courrier déposé au greffe le 7 février 2018 étaient tardives.
Elle a prononcé, à bon droit, la caducité de la déclaration d’appel.
Le motif critiqué relatif à l’envoi par voie électronique des seules conclusions non accompagnées des pièces est surabondant.
La caducité étant encourue, non pas au titre d’un vice de forme de la déclaration d’appel, mais en application de l’article R. 311-26 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique imposant un délai pour déposer ou adresser au greffe les conclusions et pièces, la cour d’appel n’avait pas à rechercher si cette irrégularité avait causé un grief à l’intimé
».
Cass. 3e civ., 23 sept. 2020, n° 19-16.092 P+B+I *           
 

Logement donné à bail – acquéreur – respect de ses biens – informations
« Selon l’arrêt attaqué (Paris, 22 mars 2019), par acte du 1er juillet 1955, la société « Les jeunes économes » a donné à bail à Bernard et Yvonne X... un appartement à usage d’habitation. Après leurs décès survenus respectivement en 1963 et en 2015, la société civile immobilière Tridoubec (la SCI), devenue propriétaire des lieux, a assigné Mme X..., leur fille, et Mme Y..., fille d’Yvonne X..., occupantes du logement, afin de les voir déclarer occupantes sans droit ni titre. 
 
La cour d’appel a retenu que les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ont en particulier pour objet d’encadrer les loyers susceptibles d’être pratiqués dans des zones urbaines marquées par le manque de logements disponibles et qu’en considération de cet objet elles ne méconnaissent pas les exigences des dispositions du protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et leur application ne caractérise pas en elle-même une atteinte à ces dispositions.
Elle n’était pas tenue de procéder à une recherche inopérante dès lors que la SCI avait acquis l’appartement en cours de bail, en toute connaissance des restrictions imposées par la loi du 1er septembre 1948 quant au montant du loyer et à la faculté de reprise des lieux par le bailleur.
Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
 
Aux termes de l’article 730, alinéa 1er, du Code civil, la qualité d’héritier s’établit par tous moyens. Aux termes de l’article 804, alinéa 1er, du même Code, la renonciation à une succession ne se présume pas.
Ayant relevé que Mme X... produisait une copie du livret de famille sur lequel elle figurait comme enfant unique d'Y et B. X... et retenu à bon droit que la renonciation à une succession ne se présume pas, la cour d’appel en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que sa qualité d’héritière de son père était établie et qu’elle était devenue à ce titre titulaire du droit au bail ».
Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-17.068, P+B+I *
 

Location courte durée – qualité à agir – questions préjudicielles 
« Selon l’arrêt attaqué (Paris, 4 juillet 2018), les 7 et 15 juin 2016, le procureur de la République près le tribunal de grande instance de Paris a assigné en référé M. X..., locataire à Paris d’une maison située en fond de cour d’un immeuble, ainsi que d’un appartement situé dans l’immeuble, en paiement d’une amende civile sur le fondement de l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation, pour avoir loué l’appartement de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, en contravention avec les dispositions de l’article L. 631-7 du même Code.
 
Les dispositions de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, en ce qu’elles confèrent qualité au maire de la commune pour saisir le président du tribunal de grande instance en cas de violation des règles sur le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation, revêtent le caractère d’une loi de procédure et sont, à ce titre, d’application immédiate aux instances en cours (3e Civ., 16 mai 2019, pourvoi n° 17-24.474, publié).
Elles le sont donc également en ce qu’elles prévoient que le président du tribunal de grande instance statue sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure.
Il en résulte, d’une part, que le ministère public, devenu partie jointe à compter de l’entrée en vigueur de ces dispositions, n’était pas tenu, conformément à l’article 431 du Code de procédure civile, d’assister à l’audience qui s’est tenue en appel le 30 Y... 2018, d’autre part, que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que la ville de Paris avait qualité à agir.
Le moyen n’est donc pas fondé.
 
L’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, disposait que le président du tribunal de grande instance était saisi « sur requête du maire de la commune dans laquelle était situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat ».
Ce texte ne précisait pas à quel titre le maire, qui peut agir en tant qu’organe exécutif du conseil municipal ou au titre de ses pouvoirs propres, était ainsi désigné.
Compte tenu de leur imprécision, ces dispositions doivent être interprétées à la lumière de la loi du 23 décembre 2018 qui a remplacé « maire de la commune » par « commune » et a supprimé de ce texte la référence au maire.
Il en résulte que l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au litige, doit être interprété comme conférant qualité pour agir à la commune représentée par son maire.
La cour d’appel a constaté que la ville de Paris, représentée par son maire, est intervenue volontairement.
Il en résulte que l’intervention volontaire de la ville de Paris, prise en la personne de son maire, était recevable.
Par ce motif de pur droit, substitué à celui-ci critiqué, dans les conditions prévues par les articles 620, alinéa 1er, et 1015 du Code de procédure civile, la décision se trouve légalement justifiée.
 
L’article L. 324-3 du Code du tourisme définit les chambres d’hôtes comme « des chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations. »
La location de chambres d’hôtes ne saurait être assimilée à la location d’un logement autonome et indépendant de celui de l’habitant et n’en constituant pas une annexe.
Ayant relevé que M. X... habitait la maison du fond de cour de l’immeuble et non l’appartement du 3e étage qu’il laissait en son intégralité à l’usage des sous-locataires, la cour d’appel, abstraction faite d’un motif surabondant critiqué par la seconde branche, en a déduit, à bon droit, que le régime des chambres d’hôtes n’était pas applicable et que la location de cet appartement était soumise aux dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.
Le moyen n’est donc pas fondé.
 
La Cour de cassation a, par deux arrêts (3e Civ., 15 novembre 2018, pourvoi n° 17-26.156 ; 3e Civ., 15 novembre 2018, pourvoi n° 17-26.158), renvoyé à la Cour de justice de l’Union européenne les questions préjudicielles suivantes :
1°/ La directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006, eu égard à la définition de son objet et de son champ d’application par ses articles 1 et 2, s’applique-t-elle à la location à titre onéreux, même à titre non professionnel, de manière répétée et pour de courtes durées, d’un local meublé à usage d’habitation ne constituant pas la résidence principale du loueur, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, notamment au regard des notions de prestataires et de services ?
2°/ En cas de réponse positive à la question précédente, une réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, constitue-t-elle un régime d’autorisation de l’activité susvisée au sens des articles 9 à 13 de la directive 2006/123 du 12 décembre 2006 ou seulement une exigence soumise aux dispositions des articles 14 et 15 ?
Dans l’hypothèse où les articles 9 à 13 de la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 sont applicables :
3°/ L’article 9 sous b) de cette directive doit-il être interprété en ce sens que l’objectif tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location constitue une raison impérieuse d’intérêt général permettant de justifier une mesure nationale soumettant à autorisation, dans certaines zones géographiques, la location d’un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ?
4°/ Dans l’affirmative, une telle mesure est-elle proportionnée à l’objectif poursuivi ?
5°/ L’article 10, paragraphe 2, sous d) et e) de la directive s’oppose-t-il à une mesure nationale qui subordonne à autorisation le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation "de manière répétée", pour de "courtes durées", à une "clientèle de passage qui n’y élit pas domicile" ?
6°/ L’article 10, paragraphe 2, sous d) à g) de la directive s’oppose-t-il à un régime d’autorisation prévoyant que les conditions de délivrance de l’autorisation sont fixées, par une délibération du conseil municipal, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements ?
Au regard des questions préjudicielles précitées, la décision de la Cour de justice de l’Union européenne à intervenir est de nature à influer sur la solution de ces moyens.
Il y a lieu, dès lors, de surseoir à statuer sur ces griefs jusqu’au prononcé de celle-ci ».
Cass. 3civ., 24 sept. 2020, n° 18-22.142, P+B+I *


Protection possessoire – régime – action en référé 
« L’abrogation, par la loi du 16 février 2015, de l’article 2279 du code civil, selon lequel les actions possessoires étaient ouvertes dans les conditions prévues par le Code de procédure civile à ceux qui possédaient ou détenaient paisiblement, a emporté abrogation des articles 1264 à 1267 du Code de procédure civile qui définissaient le régime de ces actions et qui avaient été édictés spécifiquement pour l’application de l’article 2279.
Il en résulte que seules les actions en référé assurent, depuis le 18 février 2015, l’exercice de la protection possessoire.
 
Selon l’arrêt attaqué (Limoges, 12 mars 2019), M. et Mme Y..., prétendant que le fonds dont ils sont propriétaires bénéficie d’une servitude de passage sur celui de M. X... et Mme Z..., après avoir obtenu en référé l’organisation d’une expertise, les ont assignés, sur le fondement de la protection possessoire, en enlèvement d’une clôture et d’une barrière y faisant obstacle, ainsi qu’en indemnisation de leur préjudice.
 
Vu l’article 9 de la loi n° 2015-177 du 16 février 2015 :
L’abrogation, par la loi précitée, de l’article 2279 du Code civil, selon lequel les actions possessoires étaient ouvertes dans les conditions prévues par le code de procédure civile à ceux qui possédaient ou détenaient paisiblement, a emporté abrogation des articles 1264 à 1267 du code de procédure civile qui définissaient le régime de ces actions et qui avaient été édictés spécifiquement pour l’application de l’article 2279.
Il en résulte que seules les actions en référé assurent, depuis le 18 février 2015, l’exercice de la protection possessoire.
Pour accueillir la demande formée par M. et Mme Y... le 7 mars 2016, l’arrêt retient que, selon l’article 2278 du code civil, la possession est protégée, sans avoir égard au fond du droit, contre le trouble qui l’affecte ou la menace, que les actions possessoires n’ont pas disparu et que l’obstacle mis par M. X... et Mme Z... à l’utilisation du passage qu’ils empruntaient pour accéder à leur parcelle, dépourvue d’accès direct à la voie publique, a été créateur d’un trouble à leur possession qu’il convient de faire cesser.
En statuant ainsi, alors que les actions possessoires avaient été abrogées, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».
Cass. 3civ., 24 sept. 2020, n° 19-16.370, P+B+I * 



*Le lien vers la référence documentaire sera actif à partir du 28 octobre 2020.
  
Source : Actualités du droit